QuintoAndar pode vender imóvel alugado? Sim, mas há regras para visitas

Lei do Inquilinato permite ao proprietário anunciar a venda de um imóvel alugado, contanto que o atual inquilino seja notificado com antecedência e receba a mesma oferta de compra que outras pessoas

Por Murilo Tunholi

há 2 anos e 1 mês • Atualizado há 11 meses

Imóvel alugado pelo QuintoAndar pode ser colocado à venda pelo proprietário (Imagem: Vitor Pádua/Tecnoblog)

Além de oferecer aluguel de casas e apartamentos, o QuintoAndar dá aos proprietários a opção de anunciar seus imóveis para venda, incluindo os já ocupados. As pessoas interessadas em comprar um imóvel alugado têm direito de visitar o local — sob certas circunstâncias. Porém, alguns inquilinos se sentem incomodados, alegando invasão de privacidade, entre outras reclamações.

Nas redes sociais, principalmente no Twitter, é comum encontrar usuários criticando o QuintoAndar por liberar visitas a imóveis ocupados. No final das contas, vender um apartamento alugado é permitido por lei? O inquilino é obrigado a aceitar a visitação? O que acontece caso a compra seja realizada enquanto tem alguém morando no apartamento?

Para responder a essas e mais perguntas, o Tecnoblog ouviu o advogado e professor especializado em direito imobiliário Diego Amaral, além do próprio QuintoAndar. Nas linhas a seguir, contamos os detalhes dos casos citados logo acima e explicamos os direitos e deveres não só do proprietário do imóvel, como também do inquilino nessas situações.

Inquilinos reclamam de invasão de privacidade

Em uma rápida busca no Twitter, encontramos diversos relatos de usuários indignados que receberam notificações de visitas enquanto moravam em apartamentos alugados pelo QuintoAndar. Algumas pessoas disseram até que as visitas foram marcadas logo no primeiro mês do contrato. Em uma série de tweets, o perfil @aisimjessica contou o seguinte:

“Como deve ser a sensação de comprar uma casa com gente morando dentro? O QuintoAndar é bizarro, além de venderem a casa que acabei de alugar e vir morar com dois idosos com comorbidades, três adultos (dois desempregados) e seis gatos, ainda vou ter que ficar recebendo visita de desconhecidos, os futuros proprietários que querem vir aqui com arquitetos, durante a pandemia que ainda não acabou, pra verem futuros reparos. Muito ruim essa humilhação e insegurança de morar em algo que não é meu e a sensação de que posso ficar sem teto a qualquer momento, que terei que sair correndo com minha mãezinha e toda minha família e gatos do nada. Sabíamos do risco, mas nada isenta a dor e o medo”.
@aisimjessica, em tweets.

Enquanto isso, a conta @xulianealmeida compartilhou uma experiência parecida. Nos tweets, ela falou:

Gente eu odeio receber as pessoas na minha casa sem um aviso prévio ou algo combinado, quem dirá visita de imobiliária. Depois que mudamos pro apartamento ficamos sabendo que o mesmo também estava à venda (isso não foi informado pelo corretor e nem no anúncio da @quintoandar). Pois muito que bem, hoje tô eu aqui irritada e trabalhando de pijama, a cozinha toda bagunçada quando a portaria interfona avisando que tem um corretor da @quintoandar aqui pra fazer uma visita de vídeo, tipo, oi?
@xulianealmeida, em tweets.

Já a dona do perfil @biaklimeck perguntou em um tweet: “Alguém aí já alugou apartamento pelo @quintoandar que também estava à venda? Fica indo gente visitar o tempo inteiro?”. Em seguida, ela alegou que o QuintoAndar havia marcado duas visitas ao imóvel logo no primeiro mês de contrato, antes mesmo dela começar a morar no local.

As três reclamações têm um ponto em comum: uma suposta falta de comunicação entre os proprietários, o QuintoAndar e os inquilinos. Apesar de gerar situações desagradáveis, a venda de apartamentos alugados é permitida pela legislação brasileira. Porém, a negociação não pode acontecer do nada, muito menos sem o atual morador do imóvel ser notificado com antecedência.

Há um conjunto de direitos e deveres que os proprietários e os inquilinos devem ter em mente ao assinar um contrato de locação. A Lei do Inquilinato, por exemplo, protege o morador de injustiças, mas também garante segurança ao proprietário. A seguir, explicamos como ela funciona.

Lei do Inquilinato permite a venda de imóveis alugados

Segundo a Lei do Inquilinato, o proprietário de um imóvel consegue colocar um apartamento alugado à venda sem problemas. No entanto, é necessário obedecer a algumas exigências antes de publicar o anúncio, incluindo comunicar a decisão ao atual morador.

O advogado Diego Amaral explicou ao Tecnoblog que qualquer proprietário — sozinho ou por intermédio de imobiliária, como o QuintoAndar — tem direito de anunciar a venda de um imóvel ocupado. Além disso, o inquilino não pode negar possíveis visitas. Porém, é possível negociar os moldes das visitações antes de assinar o contrato de locação.

“O inquilino, em regra, é obrigado a aceitar [visitas]. Contudo, ele pode interromper essas visitas para não ter importunação. O contrato de locação entre as partes pode prever que não serão realizadas visitas ou que [o inquilino] irá receber visitas apenas uma vez por semana. Há possibilidade de só gravar um vídeo ou autorizar que a imobiliária grave um vídeo completo do imóvel para fornecer a possível compradores. Ou seja, essas visitas podem ter seus moldes formatados via contrato de locação”.
Diego Amaral, sócio do escritório Dias & Amaral Advogados.

A Lei do Inquilinato ainda garante ao inquilino o direito de preferência sobre a compra do imóvel. Isso significa que o proprietário é obrigado a oferecer a venda da residência ao atual morador, antes de fechar negócio com outras pessoas. Só é permitido negociar com terceiros e marcar visitas ao local se o inquilino ignorar ou rejeitar todas as ofertas.

“Quando o proprietário anuncia um imóvel e aparece um comprador, o inquilino pode optar em fazer o pagamento nas mesmas condições e preço anunciado. Assim, o imóvel será vendido para o inquilino, porque existe um direito de preferência inerente à relação locatícia. Inclusive, cabe ao proprietário notificar o inquilino da venda que tenha eventualmente surgido para que o ele possa ou não exercer seu direito de preferência”.
Diego Amaral, sócio do escritório Dias & Amaral Advogados.

Caso o inquilino não aceite comprar o imóvel, o proprietário é liberado para marcar visitas com possíveis compradores, mesmo durante o período do contrato de locação. É preciso, porém, entrar em consenso com o atual morador para agendar a melhor data para a visitação, sempre com antecedência.

Vale mencionar que, pela Lei do Inquilinato, o inquilino que rejeitar a oferta de compra não pode proibir as possíveis visitações. Na hipótese disso acontecer, o morador estará quebrando o contrato, com chance de pagar multa ou até ser despejado do imóvel.

Se a venda for concluída enquanto o inquilino estiver no imóvel, haverá duas possibilidades de resolução. Caso a compra do apartamento seja realizada por uma pessoa que queira continuar alugando o local, então nada acontece com o morador. Por outro lado, se o novo proprietário desejar morar na residência, o inquilino terá que sair do espaço em até 90 dias.

QuintoAndar promete ajudar inquilino na mudança

O inquilino que porventura precisar sair do imóvel não ficará desamparado. O QuintoAndar oferece o “Benefício Primeiro Aluguel Grátis” para auxiliar pessoas a encontrarem outra residência. Contudo, há algumas regras que precisam ser seguidas para receber a bonificação.

Para conseguir o benefício, é preciso escolher outro imóvel para morar pelo aplicativo ou site do QuintoAndar em até dois meses após sair do imóvel anterior. Depois de achar uma residência, o inquilino deve enviar a proposta e, ao mesmo tempo, entrar em contato com o QuintoAndar, solicitando o auxílio antes mesmo de assinar o contrato final.

Assim, o QuintoAndar garante o pagamento dos dois primeiros boletos do inquilino — equivalente a 30 dias de aluguel. Vale mencionar, porém, que o auxílio não cobre despesas fora da quantia do aluguel, como condomínio, IPTU e demais taxas.

Em comunicado oficial enviado ao Tecnoblog, o QuintoAndar explica o seguinte:

“O propósito do QuintoAndar é abrir portas para as pessoas viverem melhor, ajudando desde a busca até a mudança para o novo lar, com processo mais rápido e sem burocracia. A Lei do Inquilinato possibilita aos proprietários disponibilizarem seus imóveis para locação e venda simultaneamente e prevê que os inquilinos permitam a visita ao imóvel, mediante combinação prévia de data e horário.

No QuintoAndar, adotamos a prática de aviso com 48 horas de antecedência, para que o morador possa se organizar. Se o imóvel em questão for anunciado à venda, o inquilino tem preferência na compra prevista em lei, nas mesmas condições ofertadas a terceiros. Caso não queria exercer seu direito, a lei também prevê o prazo de 90 dias para que ele desocupe o imóvel, caso o novo proprietário queira encerrar a locação.

Em concordância com a lei, e em função desta prática comum por proprietários, o QuintoAndar comunica os inquilinos previamente sobre a oferta simultânea e oferece todo o suporte necessário para ajudar o cliente a encontrar uma nova moradia o mais rápido possível, com condições especiais, como o não pagamento do primeiro aluguel do novo lar e outras medidas que minimizem os transtornos com a mudança”.
QuintoAndar.