Decisão do STJ envolvendo Airbnb não deve afetar aluguéis de fim de ano

STJ decidiu que condomínios podem proibir aluguel feito pelo Airbnb, mas advogados dizem que medida não deve afetar mercado de locações de curto prazo

Por Pedro Knoth

há 2 anos e 4 meses

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu na semana passada que condomínios poderiam banir aluguéis com duração inferior a 90 dias, considerado o prazo máximo para uma “locação de curta temporada”. Mas advogados ouvidos pelo Tecnoblog afirmam que a medida não deve afetar as locações de final de ano. A longo prazo, contudo, o parecer do STJ pode afetar — e muito — a atividade do Airbnb no Brasil.

Na semana passada, o STJ julgou o recurso de um dono de uma casa de condomínio em Londrina, no Paraná, que estava disponível para locação no Airbnb. Em uma assembleia de condôminos, ficou decidido por dois terços dos moradores que era proibido alugar propriedades dentro do terreno, o que levou o dono da casa a acionar a Justiça em busca da anulação da decisão.

O autor do pedido obteve uma vitória em primeira instância. Mas a decisão foi anulada por um desembargador do Tribunal de Justiça do Paraná. O dono da casa então entrou com um novo recurso no STJ, mas a corte rejeitou o pedido.

Decisão do STJ pode afetar operação do Airbnb no Brasil

Advogados ouvidos pelo Tecnoblog afirmam que, por ser uma decisão que diz respeito ao direito constitucional à propriedade, a questão pode ser decidida pelo Supremo Tribunal Federal (STF).

Segundo Marcos Lopes Prado, advogado especialista em direito imobiliário da Cescon Barrieu, a decisão do STJ é apenas para o condomínio e o morador envolvidos no caso, e não deve afetar nem as locações do Airbnb feitas para o fim de ano e nem o modelo de aluguel da plataforma em um futuro próximo. “Para que o Airbnb deixe de operar, deveria de haver uma mudança legislativa”, diz Prado.

Entretanto, a decisão do STJ a favor do condomínio dá brecha para que cada assembleia de moradores determine se é proibido alugar imóveis via Airbnb.

É possível que a plataforma encontre dificuldade se mais casos desse tipo tiverem o mesmo desfecho: se o STJ mantiver seu parecer favorável aos condomínios, pode-se formar uma jurisprudência. Caso mais decisões parecidas ocorram, a corte deixa de julgar o mérito de uma a uma e forma um consenso uniforme sobre esse tipo de ocorrência.

É a segunda vez que o STJ decide a favor da proibição de aluguéis de até 90 dias em condomínios. No primeiro parecer, a 4ª Turma do tribunal de instância superior decidiu contra uma mãe e seu filho, que foram proibidos de oferecer seu apartamento no Airbnb por decisão da maioria dos moradores do prédio.

Processos no STJ tem participação de advogados do Airbnb

Superior Tribunal de Justiça - STJ. — Superior Tribunal de Justiça – STJ. (Imagem: Divulgação/STJ)

Nos dois processos movidos por condôminos, o Airbnb entrou com uma equipe de advogados para acompanhar o processo, na posição de assistente jurídico. Isso só acontece se uma terceira parte interessada é capaz de comprovar ao tribunal o impacto da medida em sua atividade econômica; os processos são importantes para a atuação da plataforma no Brasil.

Aluguéis de curta temporada são permitidos no Airbnb e são a melhor opção para alugar imóveis sem pagar caro. Além da locação, o aplicativo também oferece tours, experiências e mais atrações que fazem parte do lugar onde o hóspede quer morar.

O advogado Vicente Coni Jr afirma que também há diferença entre um serviço de locação e um de hospedagem:

Essa é outra discussão jurídica: a diferença entre locação e hospedagem. Quando falamos de hotelaria, pensamos em serviços de lavanderia, arrumação, café da manhã, ou até pacotes com experiências gastronômicas. Esses seriam benefícios de uma hospedagem e não locação. E isso acaba esbarrando na forma como tratamos locações em prédios comerciais e residenciais, como condomínios.

Condomínios alegam que aluguel ameaça convivência

Um dos principais pontos considerados pelo STJ é o argumento dos condomínios de que o aluguel de curta temporada permite a entrada de “pessoas estranhas” e que geram insegurança e constrangimento ao resto dos moradores.

“O direito a propriedade que o Airbnb evoca parece prevalecer para casas individuais fora dos chamados Condomínios Edílicios ou de Loteamentos com Acesso Controlado”, diz Marcos Lopes Prado. “Mas, quando falamos desses espaços, o direito de propriedade não é mais absoluto, ele é um direito que precisa harmonizar e conviver com outros direitos, como as normas coletivas de convivência do coletivo”.

De acordo com Prado, a jurisprudência do STJ sobre aluguéis pelo Airbnb deve demorar anos para ser formada:

“Sabemos que essa situação vai se repetir. Havendo a proibição [por condomínios], os condôminos podem procurar o judiciário. Se for repetitivo, esse caminho vai ser tomado pelo STJ, mas acredito que isso leve anos para se consolidar.”

No Congresso, há um projeto de lei que proíbe locações feitas pelo Airbnb dentro de condomínios, seja ela de curto ou longo prazo. A proposta é de autoria do senador Angelo Coronel (PSD-BA) e, por enquanto, se encontra parada na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado Federal.